住宅やマンションの購入を検討し始めた際、皆さんはまずは何から始めようと考えるでしょうか。まずは、購入したい地域の住宅やマンションについてネットで調べたり、現地のマンションのサロンに相談しに行ったり展示場に行ってみたりとしていくかもしれません。その後、購入したい物件が決まって予算的にも納得できそうだとなったとした時、考えなければならないのがその物件を実際に買えるのか、ということです。
ここで言う購入できるか、というのは購入したとしてもライフプラン的に問題ないかということではなく、銀行がお金を貸してくれるか、となります。今回は銀行の融資審査について綴っていこうと思います。
銀行の審査ポイントは主に３つ！
結論から言うと、銀行が住宅ローンの融資の審査に気にしているポイントは下記の３つになります。
- 返済比率
- 担保評価
- 属性
初めて言葉を聞く人はなんのこっちゃと思いますが、順を追って説明していきましょう。
返済比率
銀行がまずは最も重視する項目が返済比率となります。返済比率とは要するにローンを返済する際にかかる年間の返済額が年収に対してどれくらいの比率となっているかを指すものです。銀行融資でも同様ですが、どれだけ返済能力があるを確認するためのポイントになります。余談ですが、銀行融資の場合では年間にどれだけキャッシュをうめるかを審査基準として考えて行きます。個人では年収が高い人ほど返済能力があるというわけですね。
例えば年収700万円のサラリーマンが5,000万円の物件を購入するため、諸費用は実費負担として5,000万円の借り入れを行いたいとします。その際の返済条件は35年返済、金利１％だと仮定すると、月の返済金額は、141,142円/月、年間での返済金額は1,693,704円/年となり、年収700万円に対しての返済比率は28.2％と計算ができます。この返済比率が低ければ低いほど、日々の生活に対して住宅ローンに圧迫されずにすむというわけです。
ここで、金融機関が求める返済比率は金融機関に内部規範によって変わっていきますので一概には言えませんが、一般的にはフラット35の審査条件の返済比率に近いものとなっています。フラット35の場合はリンク先の通り、年収400万円以下の方は30%まで、年収400万円以上であれば35%までが許容範囲となっています。ちなみに私の古巣の銀行では700万円以上の年収がある場合は40%までは許容範囲となっていました。
この２点で考えて行くと今回の条件では金利が1%でも返済比率は28.2％なので全然問題ない、と思うかもしれませんが、実はそうではありません。住宅ローン金利は今でこそ、かなり、低率となっており、１％を切る金利が当たり前ですが、低いのは変動金利であって金利が今後上昇するリスクを抱えているわけです。
銀行としては返済の確実性を求めますから、リスクを加味した計算を考えていかなければなりません。よって、実効金利（実際に借りる際の金利）で計算はせずに規定によって審査上の金利を決めているわけですね。この審査金利は事業環境や世情によって銀行ごとに決めているわけなので、内規を確認しないとわからないですが、私の古巣では3.3 %を審査金利として計算していました。改めて考えると、3.3%…実態とかけ離れた計算をしてますね。
以上を落とし込んで考えると、住宅ローン希望金額5,000万円、審査金利3.3％、返済期間35年としたとき、審査上の年間返済金額は2,410,716円/年となり、年収の600万円に対しては40.2%となります。年収600万円の時の返済比率の許容範囲は35%のため、その場合は許容オーバーにより返済能力がないと判断されてしまうわけです。
よく、年収の6~8倍までは借りれるなんて言いますが、年収が高い方であれば金融機関によっては8倍も可能でしょう。でもこのような例の場合だと、年収600万円の場合は8倍も厳しい計算結果となります。
これを逆算していくと、年収別でどれくらいの借入が出来そうか計算できますね。年収別の借入上限金額については別記事でシミュレーションをしていこうと思います。
担保評価
続いて担保評価ですが、これは要するに万が一返済が不可能となってしまった際に金融機関が物件を差し押さえて売却するわけですが、売却にあたっても差し押さえた不動産に価値がなければいけません。万が一の際の担保というわけですね。
通常、建物においては積算評価、つまりRC構造や木造等の造りによって評価した1㎡あたりの評価金額を掛け合わせた金額から、築年数に応じて経年劣化率を掛け合わせて計算し、。土地ついては、近隣の土地の公示評価等を元に評価金額を計算していきます。ですが、ほとんどの場合は市場売買価格より、評価金額が落ちる評価となりますので、担保力が不足していると計算されます。
ただし、ここで、金融機関が提携しているハウスメーカーやデベロッパーのマンションについては購入金額＝評価金額として計算している場合も多く、その場合は不動産の担保力は問題ないという審査判断となります。一般的には大手のハウスメーカーやデベロッパーについてはそのような評価をしていることが多いです。
仮に担保評価だけ足りなく、審査基準に満たさないとなった場合、頭金を入れることを打診されることもあります。これは、融資金額減ったことによって、融資金額に対して不動産の担保評価が満たされるためです。
属性
最後に属性についてですが、これは借入希望者本人の属性を見るわけです。金融機関が安心して貸せる人間というのは、審査の基準となった計算を安定して続けられる人間です。ここでいう安定性とは、要するに務めている企業の安定性を指します。
例えば公務員の場合、そう簡単に解雇が出来ないようになっていますので、安定して給料を得られる人間と評価されるわけです。医師の場合は、手に職の職業ですから、その病院を辞めてしまっても別の病院で高収入を得られるわけです。また、上場企業や大手の企業では、解雇規制に厳しい目が向けられているため、そう正当な理由がなければ簡単には解雇できませんし、会社の福利厚生制度が整っていますので、仮に病気になってしまったとしてもある程度の収入を見込めるわけですね。
ただし、属性については絶対に必要な条件というよりも、返済能力を担保するための条件という意味合いが強いので、中小企業勤めであったり、個人事業主だから直結して融資が出来ないということではありません。ただし、一部のネットバンクやメガバンクでは金融機関では、そのことを重く見て、条件的には問題なくても融資しないということも考えられます。この点については注意が必要ですね。
終わりに
ここでは主に銀行が審査する際、どのような部分を見ているかについて綴っていきました。実は上記の記載したように金融機関の業態や、健康状態によっては審査上は問題なかったとしても、住宅ローンの審査が下りないなんてことがあります。そちらについてはまた別記事であげていこうと思います。
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