ライフプランの中で必ず関わってくる住宅、購入のタイミングは人それぞれですが、多くの場合結婚をして、子供も出来てとなってきた時にそろそろ家を購入したいという思う方が多いのではないでしょうか。その一方で現在は住宅やマンションの値段が高止まり、上昇を続けている時代です。購入時にはやはり不安を抱えるのではないでしょうか。住宅は非常に大きな買い物になりますので、躊躇してしまいがちですが、それとは別途多くの諸費用がかかってきます。どんなものがあるのかを検討していきましょう。
購入時にかかる諸費用の種類
具体的に見ていくと、以下の費用が発生していくと考えられます。
- 不動産仲介手数料
- 消費税
- 印紙税
- 登記費用・登録免許税
- 抵当権登記費用
- 司法書士報酬
- 管理費・修繕費、その他前払分
- 修繕積立基金
- 固定資産税精算分
- 住宅ローン手数料
- 住宅ローン保証料
- 火災保険料
- 引っ越し代
- 不動産取得税（購入後、しばらくした後）
いざ、書き出してみると多いですね…。それぞれ見ていきましょう。
不動産仲介手数料
不動産の仲介を依頼する場合に発生する費用です。仲介とは売却者が住宅保有者（不動産業者）自身ではなく別にいる場合、例えば中古で住宅を購入する場合等に必要となります。新築の場合は必要としないことが多いです。報酬の上限金額は法令で決まっており、購入金額が400万円を超えるは3％＋6万円＋別途消費税となります。
消費税
不動産の土地部分については消費税は非課税ですが、住宅部分については消費税の対象となります。ただし、個人から仲介で購入する場合は不要となります。対象となるのは課税事業者（不動産業者等）から直接購入する場合です。新築中古は問いませんが、通常は購入金額にすでに組み込まれています。
印紙税
住宅を購入する際には通常、売却者と売買契約書を結びます。また、住宅ローンを利用する場合は金融機関とも金銭消費貸借契約書を結びます。この際に契約書に印紙の添付が必要となりますが、これが印紙税です。印紙税は紙にかかる税金のため、データ等で契約書を結ぶ場合は不要になりますが、紙を重んじる、又はデータ化に対応できていない不動産業者や金融機関を利用する場合はかかってきます。また、購入代金に応じて税額負担が大きくなるが特徴です。
登記費用・登録免許税
不動産を購入する場合、非常に大きな財産となるためこの不動産は自分のものであると社会に公示する必要があります。これが登記となりますが、その際にかかる費用です。
抵当権登記費用
不動産購入時、多く方は住宅ローンを利用しますが、その場合金融機関に抵当権を取られます。抵当権とはわかりやすくいうと担保ですね。住宅ローンの返済が困難な状況になった場合には最終的には抵当権の行使によって不動産を回収されてしまいます。その権利があることを示すために抵当権についても登記が必要となります。
司法書士報酬
上記の登記については専門的な知識や手続きが必要となるため、司法書士の先生に依頼をする形となるのですが、その際に依頼料として支払う報酬となります。通常は登記費用、登録免許税、司法書士報酬等、登記関係費用としてまとめて、見積もり、請求がされます。
管理費・修繕費・その他前払分
マンションを購入する場合には必ずそのマンションの管理費・修繕積立金が住宅費とは別途発生しますが、通常は購入時に2ヶ月分ほど先に請求されることが多いようです。なお修繕費についてはマンションの外装の修繕に必要となる積立金で、内装については自身でリフォーム等が必要となります。
修繕積立基金
以前のマンションは修繕積立計画がずさんであったり、災害にかかる費用によって修繕積立金が不足するケースが多々見られたことから、最近では購入時に一時金として修繕積立金をまとめて一時費用として回収するようです。それが修繕積立基金となります。なお、多くの場合は新築マンションの購入時にのみ発生する費用であり、中古マンションの場合は必要でないようです。
固定資産税精算分
固定資産税は1月1日に保有している所有者が負担するものですが、売却後まで負担するのは売主には不利であるため、引き渡し後の固定資産税の負担を買主に求めるものです。日割り計算で購入年の固定資産税を負担していきます。
住宅ローン融資手数料
住宅ローンを利用する際に融資手数料型を選択された場合に発生する費用です。金利等の条件を優遇することを条件に一括で融資手数料を支払ってしまうパターンとなります。後述する保証料型と比べ、住宅ローンを満期までしっかり返済する場合はこちらの方が有利な場合が多いです。
住宅ローン保証料型
住宅ローンの返済に関しては、基本的には保証会社が必須となります。住宅ローンの返済が万が一滞った場合、融資側の金融機関としてはそれを保証してくれる人がいないと安心して貸せません。それを保証してくれる会社、とはいってもその金融機関の子会社の場合が多いですがその保証会社の信用をもとに融資するという建付けになっています。なお上の融資手数料型の場合には必要がありません。
保証会社を利用する場合は保証料を一括して支払うパターンと金利に上乗せをするパターンがありますが、通常は一括で支払うパターンが有利となります。また、一括で保証料を支払った場合、繰り上げ返済をするパターンにおいては当初の設定された保証金額より保証を減額、もしくは一括返済の場合は保証の必要がなくなりますので保証料の返金があります。
火災保険料
昔は35年や10年一括支払の火災保険がありましたが、現在は最長で5年となっています。5年分の火災・地震保険料を更新していく形が一般的ですが、最初の5年分が初期費用として発生します。
不動産取得税
土地や建物を買ったときにかかる税金です。新居に入居してしばらくすると、自治体から納税通知書が送られてきますが、これは地方税であり納税先は都道府県になります。具体的には都道府県の税事務所で納税の手続きをしていきます。
書き出してみるとやはり多いですね…。
購入時にかかる諸費用は結局いくらかかるの？
実際にどれくらい費用がかかるのか、シミュレーションをしたいところですが、これは正直難しいです。というのも、不動産購入金額にかかる印税や仲介手数料、消費税などは求めることはできても、取得税や登記にかかわる費用については、購入金額ではなく、固定資産評価額というものを使い、これは購入後の次の４月ごろに発送される固定資産税納税通知書や、役場で確認をしてみなければわからないからです。また、司法書士報酬や火災保険料修繕積立基金についても先生の報酬金額や不動産の状況で火災保険料も変わりますし、修繕積立基金も20～80万程度と幅広く、一概に計算することが難しいです。
一般的な諸費用の概算は5～10％と言われていますが、これにも幅がありますね。最も諸費用が安上がりで済むのは新築マンションであることが多く、続いて仲介手数料が必要な新築の建売住宅、中古マンション、中古戸建、最も費用負担が重いのが注文住宅と言われています。新築マンション、注文住宅については消費税も含めて値段に含まれているため、これを諸費用として計算されないことが多いです。注文住宅が最も諸費用が高くつくのは、設計管理費・地盤調査費・地鎮祭費・上棟式費など、独自にかかる費用が多いためです。別記事であくまで概算でシミュレーションをしたあげてみようともいます。
次回以降では実際に購入を検討する場合の手続き等について記載していきたいと思います。
コメント